Acheter un bien immobilier au Mexique en étranger

Calculez les frais d'achat de votre bien

Entrez le prix, en pesos ou en dollars, et choisissez le municipio. Le calculateur applique le barème 2026 de l'impôt d'acquisition (ISAI) de chacun des 19 municipios, les honoraires du notaire selon le barème officiel de Mexico, le registre public et, pour les 12 municipios en zone restreinte, le permis SRE et le fideicomiso.

La zone restreinte : où un étranger n'achète pas en direct

L'article 27 de la Constitution est sans ambiguïté : « dans une bande de cent kilomètres le long des frontières et de cinquante sur les plages, les étrangers ne pourront en aucun cas acquérir le domaine direct sur les terres et les eaux ». Or cette bande couvre presque tous les endroits où les Français veulent acheter : toute la Riviera Maya, Cancún, Mérida (à 30-35 km de la côte), la Basse-Californie, Puerto Vallarta, Oaxaca côté Pacifique.

Le fideicomiso : comment il marche et ce qu'il coûte

La banque (la fiduciaire) détient le titre, vous êtes le bénéficiaire (fideicomisario). La loi vous donne l'usage et la jouissance du bien, y compris le droit de le louer et d'en percevoir les loyers (Ley de Inversión Extranjera, art. 12). Le contrat dure 50 ans, prorogeable à votre demande (art. 13), et vous y désignez vos bénéficiaires substituts, ce qui évite une succession mexicaine.

Deux conseils de terrain. Faites jouer la concurrence entre banques fiduciaires, leurs honoraires ne sont publiés nulle part et se négocient. Et renseignez-vous sur la solidité de la banque : en 2025, les portefeuilles fiduciaires de CIBanco et d'Intercam ont été transférés à d'autres établissements (Multiva et Kapital) après les mesures américaines contre ces deux banques. La fiducie protège le bien, mais un changement de fiduciaire impose des démarches : mieux vaut une banque solide dès le départ.

Les frais d'achat, municipio par municipio

Le tableau calcule les frais pour un même bien de 3 000 000MXN, du moins cher au plus cher. L'impôt d'acquisition fait l'essentiel de l'écart : 2 % à Bacalar, un barème progressif qui dépasse 5 % à Mexico. En zone restreinte, on ajoute l'entrée dans le fideicomiso (moyenne de la fourchette).

Notaire : barème officiel de Mexico appliqué partout, faute de barème publié ailleurs (34 100 MXNTVA comprise pour ce prix). L'ISAI se calcule sur la valeur la plus haute entre le prix, l'avalúo et la valeur cadastrale : si l'expertise dépasse le prix, l'impôt suit.

Les étapes d'un achat, de l'offre à l'escritura

1. Choisir le notario d'abord. Au Mexique, c'est l'acheteur qui le choisit et le paie. Ne prenez pas celui du promoteur ou de l'agent par défaut.
2. Offre et promesse de vente (contrato de promesa), avec un acompte versé sur un compte séquestre (escrow) et non au vendeur directement.
3. Vérifications par le notario : certificat de libertad de gravamen (absence d'hypothèque et de saisie), prédial et eau à jour, régime de propriété (privé ou ejidal), permis de construire pour le neuf, avalúo.
4. Permis SRE : la banque le demande en zone restreinte. Le délai légal de 5 jours ouvrés est suspendu depuis 2020 : la SRE traite les dossiers à la main, comptez plusieurs semaines.
5. Signature de l'escritura devant le notario, qui encaisse l'ISAI et, si le vendeur est non-résident, retient l'impôt sur sa plus-value.
6. Inscription au registre public de la propriété : c'est elle qui rend votre droit opposable. Demandez la copie certifiée (testimonio) inscrite.

Pour signer, vous aurez besoin d'un RFC si vous comptez louer ou revendre : notre guide RFC et CURP au Mexique explique comment l'obtenir, y compris en non-résident.

Les pièges qui coûtent cher

Les terres ejidales

Un ejido est une terre collective attribuée à une communauté. La loi agraire réserve la qualité d'ejidatario aux Mexicains : un étranger ne peut pas acheter une parcelle ejidale. Pour qu'elle devienne vendable, l'assemblée doit l'avoir passée en pleine propriété (dominio pleno) et elle doit être inscrite au registre et au cadastre. Autour de Tulum, des lotissements vendus sur les réseaux sociaux (« terrain avec cenote », « prix pré-lancement ») ont été fermés par les autorités, et en septembre 2025 l'ordre des avocats du Quintana Roo alertait encore sur des lots vendus sans eau, sans drainage et sans titre.

La prévente sur plan

Une grande partie du neuf sur la Riviera Maya se vend en preventa, avec une remise contre des acomptes échelonnés. Les retards de chantier et les promoteurs qui disparaissent sont fréquents. Avant de verser un peso : permis de construire, licence environnementale, titre du terrain au nom du promoteur, et acomptes en séquestre.

Le prix en dollars et la sous-déclaration

Les biens destinés aux étrangers s'affichent en dollars et se négocient comme tels, ce qui ajoute un risque de change pour un acheteur en euros. Et certains vendeurs proposent de déclarer un prix inférieur devant le notaire pour réduire l'impôt : c'est vous qui paierez la différence de plus-value à la revente.

Posséder puis revendre : predial, loyers, plus-value

Le predial, un impôt foncier léger

Il est municipal, annuel et calculé sur la valeur cadastrale, souvent inférieure au prix du marché. Pour une valeur cadastrale de 3 millions de pesos en 2026 :

Louer son bien

La location d'un logement vide est exonérée de TVA ; louée meublée, elle y est soumise sur la totalité du loyer (Ley del IVA, art. 20). En location courte durée, s'ajoute une taxe d'hébergement : 5 % à Mexico, 6 % au Quintana Roo, 5 % au Jalisco. Un propriétaire non-résident subit une retenue de 25 % sur les loyers bruts. Le détail, avec la convention France-Mexique, est sur notre page fiscalité des non-résidents.

Revendre

Un résident fiscal mexicain qui vend sa résidence principale est exonéré sur la plus-value jusqu'à 700 000 UDIS, soit environ 6 176 300 MXNen septembre 2026 (LISR art. 93). Un non-résident n'a pas cette exonération : le notaire retient 25 % du prix brut, ou 35 % de la plus-value s'il a désigné un représentant au Mexique (LISR art. 160). Sur un bien de 3 millions revendu 3,5 millions, la différence se chiffre en centaines de milliers de pesos : c'est un argument de poids pour prendre la résidence fiscale ou pour préparer la vente avec un comptable.

Emprunter au Mexique : possible, mais cher

Les banques mexicaines prêtent aux étrangers résidents. HSBC, Santander et Scotiabank acceptent la carte de résident temporaire ou permanente, avec des revenus minimum de 7 500 à 25 000 MXN nets par mois selon l'offre. BBVA affiche 10,10 à 11,20 % selon le montant et l'apport, HSBC à partir de 9,65 % avec 30 % d'apport. En juillet 2026, le taux moyen des crédits immobiliers était de 11,34 % selon la Banque du Mexique. Aucune banque ne prête à un touriste. La plupart des Français achètent comptant ou empruntent en France, sur un bien déjà détenu.

Louer d'abord : bail, dépôt, garant

C'est le conseil qui revient chez tous ceux qui ont acheté : louez un an dans le quartier visé avant de signer. Les loyers médians relevés en septembre 2026 donnent un repère : un deux-pièces à 13 000 MXN à Mérida, 12 500 MXN à Tulum, 27 375 MXN à Roma Norte. Les chiffres des 12 villes sont sur notre page coût de la vie au Mexique.

• Dépôt de garantie : à Mexico, la loi le plafonne à un mois de loyer (Código Civil, art. 2448-E). Ailleurs, un à deux mois sont l'usage.
• Le fiador (garant) doit posséder un bien dans la même ville, ce qu'un nouvel arrivant n'a pas.
• La póliza jurídica le remplace : une enquête et une protection juridique payées par le locataire, de 25 à 65 % d'un mois de loyer selon la couverture, à renouveler chaque année (grilles publiées de Moradauno, Buró Arrendamiento et Legal Global Consulting).

Venir en repérage

Deux semaines sur place suffisent pour visiter une dizaine de biens, rencontrer deux notarios et sentir un quartier à différentes heures. À Mexico, deux hôtels pour ce séjour, à Roma et près du centre :

Se loger en arrivant

Deux hôtels pour les premières semaines à Mexico

De quoi tenir deux semaines, le temps de visiter des appartements à la Condesa et à Roma avant de signer un bail.

Photo : Expedia GroupColonia Roma★★Hotel Escala Colonia RomaDans la Roma, pour visiter à pied les appartements du quartier et de la Condesa voisine.Colonia RomaWi-Fi inclusVoir les prix à mes datesPhoto : Expedia GroupPaseo de la Reforma★★★Sevilla Palace HotelUn grand hôtel avec piscine, bien relié à Roma et à la Condesa où l'on cherche un logement.PiscineWi-Fi inclusVoir les prix à mes dates

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Où acheter au Mexique

Quatre marchés reviennent chez les acheteurs francophones. Le premier critère reste de savoir si le bien tombe en zone restreinte : cela change la procédure, les frais annuels et le délai.

Mérida

Zone restreinte

Sûre et abordable, prisée des expatriés. À 30-35 km de la côte : fideicomiso obligatoire.

Playa del Carmen

Locatif touristique

Le marché le plus liquide de la côte caraïbe, et le plus dépendant de la saison.

Mexico (CDMX)

Achat en direct

Hors zone restreinte : pas de fideicomiso, mais l'ISAI et le predial les plus élevés.

San Miguel de Allende

Achat en direct

Une demande étrangère continue depuis des décennies, sur un centre historique protégé.

Ce qu'il faut regarder avant de signer

Coût de la vie

Loyers relevés

Les loyers médians de 12 villes et le budget mensuel une fois installé.

Fiscalité au Mexique

Loyers et revente

Retenues à la source des non-résidents, loyers perçus et convention France-Mexique.

RFC et CURP

Numéro fiscal

Le RFC, même de non-résident, est demandé pour vendre ou déclarer des loyers.

Questions fréquentes sur l'achat immobilier au Mexique

Sources au 21/09/2026 : Constitution, art. 27 ; Ley de Inversión Extranjera, art. 10 à 14 ; Ley Federal de Derechos, art. 25 (RMF 2026) ; Ley del ISR, art. 93, 126, 127 et 160 ; Ley del IVA, art. 9 et 20 ; Ley Agraria, art. 13 et 15 ; lois de finances des municipios cités ; arancel des notaires de Mexico 2026 ; Banxico (taux, UDIS) ; fiches crédit de HSBC, BBVA, Santander et Scotiabank. Taux de change BCE du 18/09/2026.